中（zhōng）华人民共和国最高人民法院公告
　　《最高人民法院（yuàn）关于审理城镇房屋租赁合同（tóng）纠（jiū）纷案件（jiàn）具体应用法律若干问（wèn）题的解释（shì）》已于2009年6月（yuè）22日由（yóu）最高人民法（fǎ）院审（shěn）判委员会第（dì）1469次会议（yì）通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七（qī）月（yuè）三（sān）十日　
　　　为正确审理城镇房屋租赁（lìn）合（hé）同纠纷案件，依法保护（hù）当事人的（de）合（hé）法权益，根据《中华人民共和国民法通则（zé）》、《中（zhōng）华人（rén）民（mín）共和国物权法》、《中华（huá）人民共和国合（hé）同法》等（děng）法律（lǜ）规定（dìng），结（jié）合（hé）民事审判实（shí）践（jiàn），制（zhì）定本解释。
　　　第一（yī）条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规（guī）划区（qū）内的（de）房屋。
　　　乡、村庄规划区内的（de）房屋租赁合同纠纷案件，可以参照（zhào）本解释处理（lǐ）。但法律（lǜ）另有规定的，适用其规定。
　　当事人依照国家福（fú）利政策租（zū）赁公有住房、廉租住房、经济适（shì）用住（zhù）房产生（shēng）的纠纷案件，不适用本（běn）解释。
　　第二条　出租人就未取得建（jiàn）设（shè）工程规划（huá）许可证或者（zhě）未按照（zhào）建设（shè）工程规划许可（kě）证的规定建设的房屋，与（yǔ）承（chéng）租人订立的租赁合同无（wú）效。但在（zài）一审法庭辩论终结（jié）前取得（dé）建设工（gōng）程（chéng）规划许可（kě）证或者经（jīng）主管部门批准建（jiàn）设的，人（rén）民法院（yuàn）应当认（rèn）定有效（xiào）。
　　第三条　出租（zū）人就未经批（pī）准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租（zū）人订（dìng）立的租（zū）赁合同无效。但在一审法庭（tíng）辩论终结前经主管部门批准（zhǔn）建设的，人民法院应当认定（dìng）有效。
　　租赁期限超（chāo）过临时建筑（zhù）的使用期限（xiàn），超过部分无效（xiào）。但在一审法庭（tíng）辩论（lùn）终结前（qián）经主管部门批准延长（zhǎng）使用期（qī）限（xiàn）的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
　　第四条（tiáo）　当事人以房屋租（zū）赁（lìn）合同未按照法（fǎ）律、行政（zhèng）法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的（de），人民法院不予支持。
　　当事人约（yuē）定（dìng）以办理登（dēng）记备案手续为房屋租赁（lìn）合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经（jīng）履行主要义务，对方接受（shòu）的除外。
　　第（dì）五条（tiáo）　房屋租赁合同无效，当事人请求（qiú）参（cān）照合（hé）同约定（dìng）的租金标（biāo）准支付房屋占有使（shǐ）用费的（de），人民法院一（yī）般应（yīng）予支持。
　　当事人请求赔偿因合同（tóng）无效受到的损（sǔn）失，人民法院（yuàn）依照合同法的有（yǒu）关规定和（hé）本司法解释第九条、第（dì）十三条、第十四条的规定处理。
　　第六条　出（chū）租人（rén）就同一房屋订立数份租赁（lìn）合同，在合（hé）同均有效的情况下，承租（zū）人均主张履（lǚ）行合同（tóng）的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租（zū）人：
　　（一）已经（jīng）合法（fǎ）占（zhàn）有租赁房屋的；
　　（二）已经办（bàn）理登记备案手（shǒu）续（xù）的；
　　（三）合同成立在先的。
　　不能（néng）取得租赁房（fáng）屋的承租人（rén）请求解除合同、赔偿损失的，依照合（hé）同法的有关规定处理。
　　第七条　承租（zū）人擅自变动房屋建筑主体（tǐ）和承（chéng）重结（jié）构（gòu）或（huò）者扩（kuò）建，在出租人要求（qiú）的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解（jiě）除合同并要求赔偿损（sǔn）失的，人民法院依照合（hé）同法第二百（bǎi）一十九条的规定（dìng）处理。
　　第八条　因下（xià）列情形之一，导致租赁房屋无（wú）法使（shǐ）用，承租人请求解除合同的，人（rén）民法（fǎ）院应予支持：
　　（一）租赁房屋被司（sī）法机关（guān）或（huò）者行政机关（guān）依法查（chá）封的；
　　（二）租赁（lìn）房屋（wū）权属有争（zhēng）议的；
　　（三）租赁房（fáng）屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用（yòng）条件强制性规（guī）定情况的。
　　第九条　承租（zū）人经出租人同意装饰装修，租赁（lìn）合同无（wú）效时，未（wèi）形（xíng）成附合的（de）装饰装修（xiū）物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利（lì）用的，可由承租（zū）人拆除。因（yīn）拆除（chú）造成房屋（wū）毁损的，承租人应当（dāng）恢（huī）复原状。
　　已（yǐ）形成（chéng）附（fù）合的装饰装修物，出租人同意（yì）利用的，可折价归出（chū）租人所有；不同意利用的，由（yóu）双方各自按照（zhào）导致合同无效（xiào）的过错分担（dān）现（xiàn）值损失。
　　第十条　承（chéng）租人经出租（zū）人同意装饰装修（xiū），租赁期（qī）间届（jiè）满或者合同解除时（shí），除当事人（rén）另有约定外，未（wèi）形成附合（hé）的装饰装（zhuāng）修物，可由（yóu）承租人拆除。因拆除造成房屋（wū）毁损的，承（chéng）租人（rén）应（yīng）当恢复原状。
　　第（dì）十一（yī）条　承租人（rén）经出（chū）租人同意（yì）装饰装修，合同（tóng）解除时，双方（fāng）对已形成附合（hé）的装饰装修物的处理没（méi）有约（yuē）定的，人民法院（yuàn）按（àn）照下列情形分别处理：
　　（一）因出租人违约导致合同解除（chú），承租人请求出租人赔（péi）偿剩余租赁期（qī）内装（zhuāng）饰（shì）装修残值损失的，应予支持（chí）；
　　（二）因承租人违（wéi）约导（dǎo）致合同解除，承租人请求出（chū）租人赔偿（cháng）剩余租（zū）赁期内装饰装修残值损失的，不予支持（chí）。但出租人同意利（lì）用的（de），应在利用价（jià）值（zhí）范围内（nèi）予以适当补（bǔ）偿；
　　（三）因双方违约（yuē）导（dǎo）致（zhì）合同（tóng）解除，剩（shèng）余（yú）租（zū）赁期内（nèi）的装饰（shì）装（zhuāng）修残值损失，由双方根（gēn）据各（gè）自（zì）的过错（cuò）承担相（xiàng）应的责任；
　 （四）因不可归责于双方的事由（yóu）导致合同解（jiě）除的，剩余租（zū）赁期内（nèi）的装饰（shì）装修残值损失，由双方按照（zhào）公平原则分担。法律另有（yǒu）规定的（de），适用其规定。
　　第十二条　承租人（rén）经出租人同（tóng）意装（zhuāng）饰装修，租赁期间届满时，承（chéng）租人（rén）请求出租人补（bǔ）偿附合装饰（shì）装修（xiū）费用的（de），不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　第十（shí）三条（tiáo）　承租人未经出租人同（tóng）意装饰装修（xiū）或（huò）者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人（rén）恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予支持。
　　第十（shí）四条　承租人经（jīng）出租（zū）人同（tóng）意扩建，但（dàn）双方对扩（kuò）建费用的处（chù）理没有约定的，人（rén）民法院按照下列情形分（fèn）别处理：
　　（一）办理（lǐ）合（hé）法建设手（shǒu）续的，扩建造价费用由出租（zū）人负担（dān）；
　　（二）未办理（lǐ）合法建设手续的，扩建造价费用由（yóu）双方（fāng）按照过错分担。
　　第十五条（tiáo）　承租人经出租（zū）人同意将租赁房（fáng）屋转租（zū）给（gěi）第（dì）三人时（shí），转租（zū）期（qī）限超过承租人（rén）剩余租（zū）赁期限的，人民法院应（yīng）当认（rèn）定超过部分（fèn）的（de）约定无效。但出租人与承租人（rén）另有约定的除外。
　　第十六条　出租人知道（dào）或者应当知道承租人（rén）转租（zū），但在六个月（yuè）内未提（tí）出异议，其以承租人未经同意（yì）为由请求解除合（hé）同或者认（rèn）定转租合同无效的（de），人民法院不予支持。
　　因（yīn）租赁合同产生的纠（jiū）纷案件，人民（mín）法院可以通知次承租人作为第三（sān）人参加（jiā）诉讼。

　　第（dì）十七条　因（yīn）承租人（rén）拖欠租（zū）金，出租人请求解（jiě）除合（hé）同时，次承租（zū）人请求代承租人支付欠付（fù）的租（zū）金（jīn）和违约金（jīn）以抗（kàng）辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但（dàn）转租合同无效的除外。
　　次承租（zū）人代（dài）为支付的租金和违约（yuē）金超出其应付的（de）租金（jīn）数额，可以折抵租金或者（zhě）向承（chéng）租人（rén）追（zhuī）偿。
　　第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者（zhě）解除，出租人请（qǐng）求负有腾房义（yì）务的次（cì）承租人支（zhī）付（fù）逾期腾（téng）房占（zhàn）有（yǒu）使用费的，人民法院应予（yǔ）支持（chí）。
　　第十九（jiǔ）条　承租人租赁房屋用于以（yǐ）个（gè）体工商（shāng）户或者（zhě）个人合伙方式从事经营活（huó）动（dòng），承租人（rén）在租赁期间死亡、宣告失（shī）踪或者宣告死（sǐ）亡，其共同经营人或者其他合（hé）伙人（rén）请求按照原租（zū）赁（lìn）合同租（zū）赁该房屋（wū）的，人民法院应予支持。
　　第二十条　租赁房屋在（zài）租赁期间发生所有权变动，承租人请求（qiú）房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法（fǎ）院应予支持。但（dàn）租赁房屋具（jù）有（yǒu）下列情形或（huò）者当事人另有约（yuē）定的除（chú）外（wài）：
　 （一（yī））房屋在出租前已设立抵押权，因（yīn）抵押（yā）权人实现抵押权发生所有（yǒu）权变动的；
　 （二）房屋（wū）在出租前已被人民法院依法查封（fēng）的（de）。
　　第二十一条　出租人出卖租赁房（fáng）屋未在（zài）合理期限内通（tōng）知承租人或（huò）者存在其（qí）他（tā）侵害承租人优先购买权情形（xíng），承租人（rén）请求出租人（rén）承担赔偿责（zé）任的，人民法院应予支持。但请求确认出租（zū）人与第三人签订的房屋买卖合同（tóng）无效的，人民法院不予支持。
　　第二十二（èr）条（tiáo）　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房（fáng）屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承（chéng）租人请求以同等条件（jiàn）优（yōu）先购（gòu）买房屋的，人民（mín）法院（yuàn）应（yīng）予支持。
　　第二十三条　出租人委（wěi）托（tuō）拍卖人拍卖（mài）租赁房屋，应当在拍卖5日前（qián）通知承租人（rén）。承租人未参加拍（pāi）卖的，人民（mín）法院应当认定承租（zū）人（rén）放弃优先购买权。
　　第二（èr）十四条　具有（yǒu）下列情形之（zhī）一（yī），承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋共有（yǒu）人行使（shǐ）优先（xiān）购（gòu）买权的；
　　（二）出租人将房屋出（chū）卖（mài）给近亲属，包（bāo）括配偶、父母、子（zǐ）女、兄弟姐妹、祖父母、外（wài）祖父母、孙（sūn）子女（nǚ）、外孙子女的；
　　（三）出租人履行通知义务后（hòu），承租人在十五日内未（wèi）明确（què）表示购买的；
　　（四（sì）） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续（xù）的。
　　第二十五条（tiáo）　本（běn）解释施行前已经终（zhōng）审，本解释施行后当事人申请再（zài）审（shěn）或者按（àn）照审判（pàn）监督程序决定再审的案件，不（bú）适用本解释