商（shāng）品房买卖指引
【导读：商品房买卖，属于（yú）老（lǎo）百姓生活中的大（dà）额交易，购房者应选择规模大、信誉好的开发商，必要时（shí）由律师提供开发商资信调查、合同审查等法律服务（wù），做好事前预防，避免受到损失。】
一、开发商的主体资（zī）格
查（chá）验五证（zhèng）：
1、土地使用权证（zhèng）。应以（yǐ）出（chū）让方式取得，划拨土地和集（jí）体（tǐ）土（tǔ）地均不得（dé）进行房地（dì）产开发。居民用地为70年（nián）；工业用地为50年；教（jiāo）育、科技（jì）、文化、卫（wèi）生、体育用（yòng）地为50年；商业、旅游、娱乐用地（dì）为40年；综合或者其他（tā）用地（dì）为50年。查验（yàn）土地使（shǐ）用权有（yǒu）无查封、抵押的情况（kuàng），如有抵押情形（xíng），根（gēn）椐《物权（quán）法》一百八（bā）十二条，土地（dì）使用权抵（dǐ）押（yā），土（tǔ）地上房产应一并抵押，出现此（cǐ）种情（qíng）形（xíng），可能导致购房（fáng）合同无（wú）效。
2、建设用地规划许可证。该证件是办理土（tǔ）地许可证的前（qián）提，开发用地的实际用（yòng）途、性质（zhì）、界限、容积率等应（yīng）与开发商提（tí）供的建设（shè）用地许可证载明的（de）内容相（xiàng）符。
3、建（jiàn）设工程规划许可证（zhèng）。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法（fǎ）》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发（fā）商停（tíng）止建设，还可以限期拆除或者将违法建筑（zhù）没收。
4、建设工程施工许可（kě）证。该证件是办理房屋产（chǎn）权证的必备要件（jiàn），没有该证，购房者（zhě）根本无法（fǎ）取得（dé）产权（quán）证。
5、商品房预售许可证或者（zhě）销售（shòu）许可证。该证件是开发商对外销售商品（pǐn）房（fáng）合法证（zhèng）明（míng）文件，没有取得该证（zhèng）件，开发商（shāng）不得对（duì）外（wài）销售商品房。(1)注意该（gāi）证件载明的开发商与商品房买卖合同的（de）出卖人是否为（wéi）同一个（gè）单位；(2)注意该证件是（shì）否包含所要购买（mǎi）的楼（lóu）盘；(3)查验该证（zhèng）件是否存在转借、冒用（yòng）他人许可证的情形。
【购（gòu）房者可以登录（lù）大连市国土资源和房屋（wū）局网站www.gtfwj.dl.cn进（jìn）行查验商品房（fáng）预售许可（kě）证，并且（qiě）可以电话查询82185638（市区四区），其它（tā）区（qū）（市）县向当地房屋局或规（guī）划局电话查询。】
二、政府行为能否作为不可抗（kàng）力，免除开发商逾期交房（fáng）、逾（yú）期办证（zhèng）的违约责任
合同法第一百一十七（qī）规定：因不可抗力不（bú）能履行合同的，根椐（jū）不（bú）可抗力的（de）影（yǐng）响（xiǎng），部分（fèn）或者全部免除责任，但（dàn）法律另有规定的除外（wài）。当事人迟延履行（háng）发（fā）生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见（jiàn）、不能避免并且（qiě）不能克服（fú）的客观（guān）情况。一般表现为（wéi）影响合同（tóng）履行（háng）的灾（zāi）难性（xìng）事件，既（jì）包括自然力量，如地（dì）震（zhèn）、水灾、旱灾（zāi）、暴风（fēng）雪（xuě）等（děng）；又（yòu）包括社（shè）会（huì）异常行（háng）为（wéi），如（rú）战争、暴乱、军事封锁等。
审判（pàn）实践中（zhōng），关于政府行（háng）为是否纳（nà）入不可抗力（lì）争议很（hěn）大（dà），我们认为应区分以下三种不同情况：
1、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定（dìng）为不（bú）可抗（kàng）力，如建设过程中发（fā）现（xiàn）文物遗址，高考、中考期间不允许（xǔ）施（shī）工，迎接重（chóng）大社会活（huó）动导致停工等。
2、当政府行为针对（duì）特定领域、特（tè）定人（rén）作出的，应考虑（lǜ）为情事变更因素，应依公平原则（zé），允许（xǔ）开发商进行合同变更或者解除（chú）合同。如政府规划调整（zhěng）、市政配（pèi）套（tào）设施不到位（wèi）（水电煤（méi）燃暧等），这是现（xiàn）阶段开发商面临的（de）主要（yào）问题（tí）之一，这些因（yīn）素开（kāi）发商（shāng）不可控，虽然水电煤燃暧（ài）已经大部分由相（xiàng）应企业（yè）完成，但首先市政基（jī）础（chǔ）设施（shī）需由相关政府管理（lǐ）部门审批（pī），而大部分（fèn）企业是龚（gōng）断企业且为（wéi）国有（yǒu）独资公司，保留了较（jiào）浓厚的行政色彩，且与政府管理部门存在一定联系，很（hěn）多时（shí）候不（bú）受（shòu）市场规（guī）则与（yǔ）合同约定的控制（zhì），我（wǒ）们认（rèn）为如果上述因素不考虑（lǜ）为（wéi）情事（shì）变更因素，对开发商（shāng）也同样显失（shī）公平，尽管1999年（nián）《合同法（fǎ）》没有规定情事变更（gèng）原则，在立法缺（quē）失的情况下，可（kě）以依（yī）公平原则弥补法律漏洞（dòng）。我（wǒ）国（guó）的《民法通则》《合（hé）同法》均规定了公平这一基本法律（lǜ）原则，法院可以依法对当（dāng）事人的情事变更的诉讼（sòng）请（qǐng）求予以支持。
3、当（dāng）政府行为是基于第三人的过（guò）错做出的，则不能认（rèn）定（dìng）为不可抗（kàng）力，不能免除违约方的责任（rèn）。如违反规划超建、改变（biàn）容积率（lǜ）等。
三、房屋面积条款
建设部标准合同（开发商提供）第五条关于产（chǎn）权登记面积与合同（tóng）约（yuē）定面（miàn）积差异有两（liǎng）种处理方式（shì）：一是双方自（zì）行约定，有的（de）约定为“按房屋产权证（zhèng）面积进行据实结算，多退少（shǎo）补”，一般情况下期房的暂测面（miàn）积与实（shí）测面积误差率不大时不会出现纠纷，但当误差率较大时（shí），购房者就要补（bǔ）交较多的房屋（wū）差价款。二是（shì）按（àn）《关（guān）于审理商品房买（mǎi）卖（mài）合同纠纷案（àn）件适用法（fǎ）律（lǜ）若（ruò）干问题的解释》第十四条第二项，此种约定（dìng）更有（yǒu）利于平衡各方利益。即面积误差比绝对（duì）值超过（guò）3%时，买受人有（yǒu）权（quán）退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合（hé）同约定面（miàn）积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买（mǎi）受人补足；超（chāo）出3%部分的房价款由了出卖人承担，产权归买受人。
四、商（shāng）品（pǐn）房交钥匙应注意的问题（tí）
商品（pǐn）房（fáng）具（jù）备建设部标准合同第八条及第十四条规定的交付使用条件，开发商应（yīng）书面通知购房（fáng）者办理交付手续。购房者应根据（jù）法律、法规规定及合同（tóng）约定对（duì）住（zhù）宅设备、设施的正常运行（háng）及房（fáng）屋（wū）各主要方面逐项（xiàng）进行验收，同时，开发商应向购（gòu）房者出示（shì）并提供该合同第八（bā）条规定的证明文件（jiàn）和《建（jiàn）筑工（gōng）程竣（jun4）工验收登记（jì）备案表》、房地产管理（lǐ）测绘部门实（shí）测房（fáng）屋面（miàn）积（jī）数据（jù）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证（zhèng）明文件。
五、住宅（zhái）质量保证（zhèng）书应（yīng）包括哪些内容
《住宅质量保证书》是购房（fáng）者（zhě）要求开（kāi）发商承（chéng）担（dān）保修责任的有（yǒu）效（xiào）凭证，交付使用的房屋如（rú）果存在质（zhì）量问（wèn）题，在保修期内（nèi），出（chū）卖（mài）人（rén）应承担修复责任；出卖人拒（jù）绝修复（fù）或在（zài）合理期限内（nèi）拖延修复的，买（mǎi）受人可以（yǐ）自（zì）行或委托他人（rén）修复。修复费用及修复期间造成的其它损（sǔn）失由出卖人（rén）承担（dān）。《住宅质量保证书》应包括以下（xià）内容，在正（zhèng）常（cháng）使用下，房屋建筑工程的最（zuì）低保修（xiū）期（qī）限为：（一）地（dì）基基（jī）础（chǔ）和主体（tǐ）结构工程，为设计（jì）文件规（guī）定的（de）该工程的合理使（shǐ）用年限；（二）屋面防水工程、有（yǒu）防（fáng）水要求的卫生间、房间（jiān）和外墙面的防渗漏，为5年；（三（sān））供热与供冷系（xì）统，为2个采（cǎi）暖期、供（gòng）冷期；（四（sì））电（diàn）气系统（tǒng）、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工（gōng）单（dān）位约定。以上内（nèi）容（róng）应写入《商品房质量保证书》中，其约定的（de）保修期限不得短于以上最（zuì）低期限。
六、主管部门没验收的房子能交钥匙（shí）吗
对（duì）此问题（tí）司法理（lǐ）论界、实务界认识（shí）不一，各（gè）地法院对（duì）于此类问（wèn）题判决不统（tǒng）一。建设（shè）部门、工商部门（mén）联（lián）合制定的《商品房买（mǎi）卖合（hé）同》示范文本第八条交（jiāo）付期限中，双方可（kě）以约定“商品房经验收合格”即（jí）可交付使用（即建设、设计、施（shī）工、监理单位进行验收），有些法律研究（jiū）者认为（wéi）该条款（kuǎn）违反（fǎn）了《城市房地产开（kāi）发经营管理条例》第十（shí）七（qī）条规定：“房地产开发项目竣工，经（jīng）验收合格后（hòu），方（fāng）可使用（yòng）；未（wèi）经（jīng）验收或者验收不合（hé）格（gé），不得交付”、“房地（dì）产项目峻工后（hòu），房地产开发（fā）企业（yè）应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开（kāi）发主管（guǎn）部门（mén）应（yīng）当在收到峻工验（yàn）收申请之日起30日内对涉及（jí）公共安全的内容，组（zǔ）织工（gōng）程（chéng）质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单（dān）位进行验收（shōu）。”
我们认（rèn）为商品房验收标准问题，建设管理（lǐ）、工商管理（lǐ）部（bù）门主要从（cóng）行（háng）业（yè）管理角度（dù）出发，其示范合同具有一定的合理性，也符合（hé）现阶段国情，因为（wéi）综（zōng）合验收由（yóu）于各种原因有时久拖（tuō）不决，如此一来，有可能错过了最佳（jiā）销售时机（jī）。但是，如果开（kāi）发商所交付的房屋（wū）违反《建筑（zhù）法》、《消（xiāo）防（fáng）法》《房地产管理法》的禁止性规定的情况下（xià），即使建设、设（shè）计、施（shī）工、监（jiān）理（lǐ）单位验收合（hé）格，也应认为其验收无效，其交（jiāo）付行为（wéi）无效。
七、小产权房（fáng）、军产房（fáng）的法律性质。
小产权房即（jí）建设在集（jí）体所（suǒ）有（yǒu）土地（dì）上的房屋，其虽然大量（liàng）存在，却因违反（fǎn）法律规定（dìng），不受法律保护。由于房价居（jū）高不下，有（yǒu）些（xiē）购房者迫（pò）不得已购买（mǎi）小产权房（fáng），小产权房已经存在多（duō）年，政府（fǔ）有关部门一直未采取有力（lì）制止措施，只是在2007年国土（tǔ）资源部、建设部有过（guò）通（tōng）知。律（lǜ）师认为购买小产权房应慎重（chóng）。
军产房没有（yǒu）所有权，只有永久使用权，军产房未经解放军总后勤部审批是非（fēi）法（fǎ）的，其权益不受（shòu）法律保护。现（xiàn）在军产房（fáng）大量（liàng）存在，交（jiāo）易活（huó）跃，购（gòu）买前必（bì）须查（chá）验该项目是否经过总后勤部审批，否则可能面临房去财空的风险（xiǎn）。
本文系（xì）大连法律咨询在线（xiàn）编辑，版权隶（lì）属于本网站所有，如有转（zhuǎn）载，请务必注明来源本网（wǎng），本网站将保（bǎo）留（liú）采取一（yī）切合法手（shǒu）段维护本（běn）网（wǎng）权益！
